うつリーマン いも次郎の米国株投資Lab. 
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こんにちは。
いも次郎です
娘のいも子でしゅ
今回紹介するのはエクイティ・レジデンシャル(Equity Residential, EQR)です。
| 利益安定性 (ストレスフリー度) | 7 / 10 点 |
| 財務安全性 (ストレスフリー度) | 3 / 10 点 |
| 株主還元性 (わくわく度) | 5 / 10 点 |
| 成長性 (わくわく度) | 6 / 10 点 |
こんな人におすすめ！
- インカムゲイン重視派
- 利益率重視の人
- コロナ禍耐性高めのREITを探している人
こんな人におすすめしません！
- 株価乱高下耐性弱めの人
- 安全性重視の人
- イケイケのグロース株派
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Table of Contents
企業概要
エクイティ・レジデンシャルはアメリカの不動産投資信託(REIT)会社です。
ニューヨーク・ワシントンDC・サンフランシスコ・ロサンゼルス・ボストン・シアトル・サンディエゴなど、アメリカの大都市圏のアパートメント(日本で言うマンション)を所有・投資しています。
今までREIT企業をいくつか分析してきましたが、今回は住宅系ということになります。
店舗系のREITに比べるとコロナ禍の影響は小さそうですね。
そうね、人が生きていくうえで住居は必要だもんね。
アパートメントの所有数においては全米2位を誇ります(一位はミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティ(MAA)という会社です)。
そんなエクイティ・レジデンシャルですが、さっそくデータを見ていきましょう。
データ分析
さて、まずは損益計算書を見ていきます。
損益計算書(単位：ドル)
費用を見ると、原価と営業費用が同じぐらいです。
毎年利益を生み出し続けています。
2016年に売上高以上の営業外収入を計上していますが、これは多数の物件を売却したことによるもののようです。
パッと見た感じだと安定して利益を生み出しているようです。
四半期データ
コロナ禍の影響を見るために四半期データも見てみましょう。
コロナ禍に見舞われて以降、緩やかに売上高を下げています。
コロナ禍でも住居の需要がなくなることはありませんので、影響は軽微なようです。
店舗やオフィスのREITは軒並み影響を受けているから、REITに興味がある投資家にはエクイティ・レジデンシャルはいいかもね。
売上高推移(ドル)
売上高の推移ですが、2016年にいったん下がりましたが、その後順調に回復しています。
2016年に物件を大量に売却したため、売上高が下がったようですね。
その後緩やかに上昇しているから、悪くないと思うわ。
営業利益率(%)
営業利益率の推移ですが、若干減少しているものの、ほぼ安定飛行です。
水準も今まで分析してきたREITの中でも高い方ですので、うまく利益を出しているようです。
全体的に高い水準のREITの中でも高水準とは、やるわね。
EPS(ドル/株)
一株当たりの純利益を表すEPSですが、2016年は多額の営業外収入を得たため、頭が飛び出ています。
その後、2019年には物件を大量に売る前の水準まで戻しています。
EPSもそこそこ安定して伸びていますので、この傾向を続けてほしいですね。
株主還元
続いては株主還元について見ていきましょう。
まずは一株当たりの配当金(ドル)と配当利回り(%)です。
2016年は営業外収入が大量に入ったため、臨時の配当をしているようで、2016年はずば抜けた額の配当が出ています。
その後は臨時配当はありませんが、毎年増配を続けています。
臨時配当を抜いた利回りについても、高水準を維持していますが、他のREITと比較すると特段高いというわけではないようです。
臨時収入でもちゃんと株主に還元するあたり、株主をかなり意識していることが見て取れますね。
臨時収入がなくても利回りが高いから、配当好きにはいいかもね。
生み出した利益の中からどれだけ配当にお金を回しているかを表す配当性向(%)も少し見てみましょう。
営業外収入がたくさんあった2016年を除けば、100%前後と、かなり高水準です。
REITは全体的に配当性向高めですね。
ただ、その中でもエクイティ・レジデンシャルが特段高いというわけではないので、まぁこんなものなのかと、、、。
なお、エクイティ・レジデンシャルはBuyback(自社株買い)を過去5年行っておりません。
ここで株価の推移も見てみましょう。
株価
2019年秋から1年間かけて株価が半分近くになってしまっています。
下落局面でコロナ禍にあってしまったという感じでしょうかね。
これだけ波があるとパパ発狂するかもね。
なお、2021年2月4日時点でのPER(割安度合いの指標。低ければ低いほど割安で、アメリカ平均は25倍台)は24.74倍で、ド平均ですね。
貸借対照表(単位:ドル)
次に貸借対照表を見ていきましょう。
さすがはREITという感じで、固定資産高めですね。
そして、流動比率(=流動資産÷流動負債)は2016年以降とんでもない水準まで落ちています。
この流動比率の低さは家賃ですぐ現金が作れるから許されているのでしょうし、他のREITでも流動比率が低めのところもありましたが、それにしても流動資産少なすぎますね。
コロナ禍では影響が少なかったようだけど、それ以外に賃料未払いが多発するような事件が発生したら、一瞬で吹き飛びそうね。。。
自己資本比率(%)
自己資本比率の推移ですが、こちらは安定飛行です。
水準的にも悪くないので、長期的には安全性高そうですが、、、。
流動比率が、、、ね、、、。
利益余剰金
純資産の内の利益余剰金(ざっくり言うと儲けて貯めたお金)の推移ですが、あれだけ利益をだして、余剰金が減っています。
まぁ、配当性向があれだけ高いとこうなりますよね。。。
財務はなんとなく頼りないイメージね。
ROE(%)
自社の純資産からどれだけの利益を生んでいるか、つまりいかに効率よく利益を生んでいるかを表すROEですが、2016年を除けば、やや低水準ですが、直近は上昇傾向が続いています。
REITの中ではそこまで悪い水準ではないですね。
キャッシュフロー（単位:ドル)
最後にキャッシュフローを見ていきましょう。
営業キャッシュフローは毎年プラスで、ここ数年は増加傾向ですから、本業からしっかり利益を生み出しているようです。
2016年の大量売却のとき以外は投資もしっかり行っているようです。
営業キャッシュフローと投資キャッシュフローを足したフリーキャッシュフロー(厳密な計算方法もあるようですが、今回は割愛します)の推移ですが、毎年プラスで推移しています。
キャッシュフロー的には問題ありませんので、流動比率の低さはギリギリ許されそうです。
それでも流動比率の低さはどうにかしてほしいわね。
採点
データから10点満点で利益安定性、財務安全性、株主還元性、成長性の4項目を評価します。
利益安定性については、ROEが若干低いですが他のREITと比較するとそこまで悪くはないですし、高い営業利益率を維持し、売上高も安定しており、さらにキャッシュフロー的にも問題がなく、高評価の7点を付けました。
財務安全性については、自己資本比率は高いものの、利益余剰金はあまり伸びず、流動比率が激寒なので、辛口の3点です。
株主還元性については、配当利回りは高く、臨時配当を出すほど配当に力を入れていますが、株価の乱高下が気になりますので、中立の5点です。
最後に成長性ですが、アメリカはまだ人口が増加傾向なので、住宅需要がなくなることはないでしょうし、売上高も少しづつ伸びていますので、少し高評価の6点です。
今回は21/40点と少しだけ高評価でしたが、まだまだ初心者で勉強不足のいも次郎の甘々分析です。
評価を鵜呑みにせず「こういう考え方もあるんだ」ぐらいにとどめておいてくださいね。
なお、本銘柄の売買を推奨するものではありません。
読者の本ブログの情報を基にして行う投資判断の一切について責任を負うものではありません。
売買はあくまでご自身で判断し、自己責任でお願いいたします。
That’s all !!
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